TÌM HIỂU VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024

TÌM HIỂU VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024

Vấn đề về giá đất và phương pháp định giá đất là một trong những chế định đặc biệt quan trọng được xác định trong quy định của Luật Đất đai và cũng là một nội dung mà người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Giá đất là những thuật ngữ đã được đề cập trong những văn bản pháp luật về đất đai trước đây, đặc biệt là những quy định trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024. Hiện nay, với tinh thần của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024), những quy định về vấn đề này đã từng bước hoàn thiện đáng kể, góp phần cụ thể hóa quan điểm, chủ trương của Đảng ta đã xác định trong từng giai đoạn phù hợp với yêu cầu tất yếu khách qua của việc xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Khi nói đến hoạt động định giá được hiểu đây là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Trong hoạt các quan hệ về pháp luật đất đai, định giá đất là một hoạt động cần thiết, đòi hỏi phải được thực hiện bởi các nhà chuyên môn có năng lực, được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp. Với việc phân tích các dữ liệu, thông tin có liên quan để đi đến xác định giá trị tài sản cần định giá, chủ thể định gái cần có những kỹ năng nắm được thông tin và đưa ra các đánh giá phù hợp, tuỳ thuộc vào mục đích quản lý mà xác định mục đích của việc định giá đất. Thông thường, các quốc gia trên thế giới đều sử dụng kết quả định gía đất làm căn cứ cho việc tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất, tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trung mua đất đai cho các mục đích công cộng, thực hiện các hoạt động cải tạo nhằm tăng giá trị của đất đai và giải quyết các tranh chấp về đất đai. Ở nước ta, theo quy địnhh của Luật Đất đai và các văn bản có liên quan, hoạt động định giá đất được tiến hành khi các bên có yêu cầu và khi thực hiện những mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường cho người sử dụng đất có đất khi Nhà nước thu hồi.

Kế thừa các văn bản pháp luật đất đai trước đây, Điều 12, Luật đất đai năm 2024 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”, như vậy có nghĩa rằng đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua nhiều hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử hữu đất đai.

Tại Khoản 19, Điều 3, Luật đất đai 2024 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.”. Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định” (Khoản 20, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024). Theo quy định tại Điều 158, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71-NĐ/CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, trong định giá đất được thực hiện bởi những phương pháp cơ bản như sau: Phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Thứ nhất, phương pháp so sánh

Đây là phương pháp được thực hiên bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Theo quy định, điều kiện để áp dụng: Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Đối với phương pháp này, nếu dựa trên những thông tin, số liệu đầy đủ thu thập được thì có thể khẳng định đây là phương pháp tốt nhất và được sử dụng một cách phổ biến nhất. Bởi giá trị thị trường của một mảnh đất, một bất động sản luôn có mối liên hệ với giá trị của những bất động sản tương tự đã được giao dịch. Nội dung cơ bản của phương pháp này là sử dụng giá bản của những thửa đất tương tự, có cùng mục đích sử dụng, có cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế - xã hội như nhau để phân tích, so sánh với mục đích cuối cùng là đưa ra những đánh giá, những chỉ dẫn nhất định về thửa đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai có được từ việc khai thác các thửa đất cần định giá thành giá trị vốn có hiện tại của nó để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Dưới góc độ pháp lý, phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chi cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi vằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá

Phương pháp này có ưu điểm là rất hiệu quả trong việc xác định giá trị của các thửa mà các nhà đầu tư dùng để tạo ra thu nhập, ví dụ như bất động sản thương mại, dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất, đặc biệt là những thửa đất trống nếu có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Trong trường hợp này, đất đai, được coi như làm một dạng của vốn đầu tư, do đó có thể giúp cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.

Thứ ba, phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển nước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trong lĩnh vực đất đai, phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp thặng dư đặc biệt có ưu thế khi được sử dụng để định giá đất đai trong trường hợp nhà đầu tư quyết định khả năng đầu tư và mức độ đầu tư, trường hợp tham gia đấy giá quyền sử dụng đất. Hơn nữa, phương pháp này vẫn có thể được áp dụng để định giá khi thiếu những thông tin về thửa đất, thông thị về thị trường và nó rất phù hợp khi đánh giá đất đai bởi những giá trị tiềm ẩn từ loại tài sản này là tương đối lớn.

Thứ tư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp xác định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Trong hoạt động định giá thì phương pháp hệ số điều chỉnh có những ưu thế là căn cứ vào giá trị thị trường nên có cơ sở bảo đảm để khách hàng và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận. Tuy nhiên, nếu lượng thông tin không chính xác và không minh bạch về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá.

Như vậy, với việc áp dụng các phương pháp định giá đất là rất cần thiết nó là công cụ để Nhà nước xác định giá đất làm căn cứ quan trọng để thực hiện một số hoạt động quan trọng như: Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội; Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật…

Những phương pháp định giá đất nói trên là những phương pháp truyền thống được áp dụng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Việc lựa chọn phương pháp nào phù hợp phụ thuộc rất nhiều vào công dụng của thửa đất, những thông tin về thị trường và thông tin về thửa đất, quy định của pháp luật và trình độ của các chuyên gia định. Để luôn tiếp cận được với những phương pháp định giá hiện đại và hiệu quả, các nhà định giá chuyên nghiệp ở những quốc gia đang phát triển đã tiến hành hợp tác với các tổ chức định giá của nhiều quốc gia trên thế giới. Vấn đề này nên nhận được sự cho phép và thực hiện tại Việt Nam nhằm nâng cao năng lực của các nhà định giá.

Trong nền kinh tế thị trường, phương pháp so sánh cần được sử dụng một cách phổ biến bởi ưu thế tiếp cận thị trường so với các phương pháp định giá khác, khi sử dụng giá trị thường làm căn cứ để xác định giá trị một mảnh đất cụ thể. Những phương pháp định giá còn lại chỉ có thể áp dụng trong những mục tiêu định giá nhất định hoặc với những loại đất nhất định. Tuy nhiên, bên cạnh việc lựa chọn phương pháp định giá thì công tác tổ chức, phát triển nguồn nhân lực định giá để có thể tiếp cận với những phương thức định giá quốc tế là ưu tiên hàng đầu trong quá trình hoàn thiện và thực thi pháp luật về định giá đất tại Việt Nam./.

Ths. Chẩu Đình Dương

    Khoa Nhà nước và pháp luật